曹德旺这人祥乾资产，总能说点戳心窝子的话。2022年他就直言不讳，房产这事儿本质上就是有钱人玩的击鼓传花游戏，别以为它能一辈子保值增值。
转眼到2025年，楼市这趟车开得磕磕绊绊，好多人开始纠结：这时候不买房，五年后回头看，是捡了个大便宜，还是错过了最后的机会？数据摆在那儿，政策也在变，的预言听着越来越有道理。
曹德旺的房产警钟：从玻璃厂到看透泡沫
曹德旺这辈子，踩过泥巴路，拉过板车，早年那点苦头让他对钱和风险有股子直觉。1946年生在上海，家里从有钱到一贫如洗，他十四岁就辍学干活，卖烟丝、修自行车，啥都试过。1968年结婚欠债，靠着白天拉车晚上打杂攒钱，1976年才进玻璃厂当采购。
1983年承包濒临倒闭的厂子，一年内就把销量翻了好几倍，1987年创福耀玻璃，专注汽车玻璃这块儿。1993年上市，1994年就果断砍掉房地产投资，转手把钱全砸进主业。那时候他就看出来了，房产炒作起来快，崩起来也狠，不如实业踏实。
到2022年7月20日采访，他又提房产，说机会分两种，一种是天上掉的，一种得靠本事。房地产有门道，但不懂的别瞎掺和，只会赔了夫人又折兵。房子本就是钢筋水泥堆的，不值那么多钱，尤其是多套房的家庭，赶紧卖掉多余的，早卖早安心。
那年楼市还热着，一线城市每平米好几万，二三线也跟风涨，大家挤破头抢房。可曹德旺不买账，他说这是富人间的游戏，普通人接盘风险大。三年过去，他的判断没偏。曹德旺的逻辑简单粗暴，房产脱离居住需求，就成经济晴雨表。
供需一失衡，泡沫挤不干净，房产从资产变负债。2025年9月中央定调止跌回稳，严控增量优化存量，他这话说中了要害。不是唱衰楼市，而是看本质：过去二十年，土地财政拉动经济，现在模式变了，靠高房价刺激消费行不通。
他预言的点，还在多房家庭身上。老人没购房需求，会抛售增加供给；年轻人结婚率低，需求缩水。三四线和远郊房最危险，流动性差，卖不掉租不出去，卡在那儿成包袱。
曹德旺建议，手里就留自住房，其他的尽快出手。福耀这盘棋下得稳，房产这局，他早早收手，避免了坑。
2025楼市数据说话：降幅扩大祥乾资产，信心难回
你看2025年的楼市数据，国家统计局1到9月的报告，新建商品房销售面积65835万平方米，同比降5.5%，住宅降5.6%。销售额63040亿元，降7.9%，住宅降7.6%。上半年1到6月，销售面积45851万平方米，降3.5%，销售额44241亿元，降5.5%。
7月数据，面积51560万平方米，降4.0%，销售额49566亿元，降6.5%。8月面积57304万平方米，降4.7%，销售额55015亿元，降7.3%。降幅月月拉大，百城房价连跌30多个月，这不是小调整，是结构性问题。
空置率高得吓人，2023年底城市住宅近15%，三四线超20%。2025年供给没减，新增房源堆着，需求端人口老龄化、结婚少，就业压力大，年轻人收入跟不上房价。
炒房客退场了，税收政策、限购、持有成本全上，过去一人买几套等涨的日子没了。现在二手房挂牌半年没人问，卖不掉就烂那儿，贷款利息每月扣，业主愁白头。
政策在救，但不是拉房价。2025年9月定调，促进止跌回稳，房贷利率降，限购松绑，取消公摊，推旧换新、以租代售。北京上海这些地方，银行大厅人多申请降息，中介忙着评估旧房。
可目标是稳经济盘，不是重回2017那疯涨。房地产支柱作用弱了，带动上下游的劲头没以前，财政得转税收和股权模式。年轻人心态变了，不把买房当人生KPI，工资刚够还贷，首付门槛高，很多人选择租房过日子。
一线核心区也降价挂牌，过去日光盘抢购，现在观望为主。市场信心丢了，以前信房价永涨，砸锅卖铁借钱买；现在没人敢下场，怕接高位盘。曹德旺早说，房产成负债，三四线最先遭殃。
2025年数据印证，销售面积从上年同期的7亿多降到6.5亿，销售额从7万亿降到6.3万亿。需求萎缩，供给过剩，这摊浑水，谁趟谁知道。
五年周期的软着陆：需求L型，房价温和探底
往前看五年，到2030年，楼市大概率继续调整，但不会崩盘式暴跌。高盛预测，2025年底一二线房价企稳，2026上半年交易量回暖，2027年小幅反弹不到5%。
新增商品房需求L型回落，2022到2025年中枢11.3亿平方米，2026到2030年9.6亿平方米，年均低于500万套，较峰值降75%。投资客离场，棚改透支反噬，人口向都市圈集聚，这趋势定了调。
任泽平十大预测里，房地产软着陆，事关中国经济大局。土地财政转型，市场分化，一线和都市圈稳，三四线继续下探。2025到2030年，城镇常住人口人均建筑面积从35平到39.9平，需求总量缩，但优质房会受欢迎。
政策推住房供应侧改革，提高质量，注重户型、环保、智能化。新房不会无限跌，但难回高点，高位持有者还得套牢几年。
商业地产也变，2025年规模0.86万亿美元，到2030年1.16万亿美元，复合增长6.31%。但住宅主盘，供给优化存量，烂盘退出。过去20年三个周期，每次低谷回暖5到8年，2021年算下跌起点，2030年前后触底盘整。曹德旺说调整5到6年，正对得上。
未来房子更注重居住，不是投资，价格合理化，买家预算足了，挑选余地大。年轻人到2030年，经济能力强点，市场明朗，出手不慌。老人抛售增加供给，但都市圈需求稳，整体平衡。
房产神话结束了，从买房致富到卖不出，不过几年。曹德旺预言击鼓传花停了，花不香了。五年后，不买房的那些人，大概率是理性观察者，用时间换空间，没在高位接盘。
搁现在纠结买不买，曹德旺的忠告靠谱：咬牙买还是尽快卖，得看自家情况。2025年不买，留选择空间，等底稳政策清，再决定不迟。
房价继续温和下探，磨掉幻想，磨掉刚需信心，但不会无限跌。那些鼓吹抄底的，自己都不敢下场。房产不是人生全部，取决于经济能力、家庭结构，不是房价涨跌定输赢。
五年后，2030年市场修复，过去周期教训在那儿。新增需求年均低，优质廉价房多，高持解套。2025未买的，避开风险，等合理价。曹德旺从1994年就专注实业，福耀市值1700亿，他家族财富210亿排前茅。房产警示：判断趋势、护家智慧、穿越耐心，才是真财富。
不买房不等于输人生，庆幸多过后悔。市场变了，政策稳盘，经济转型。曹德旺九十岁还推慈善，河仁基金会捐超百亿，办大学不求回报。这格局，房产小事儿。五年后回头，没买的可能是幸运儿，用理性对抗焦虑，时间证明一切。
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